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Simulador de hipoteca

Calcula tu cuota mensual, los intereses totales y cuánto amortizas cada año. Con chart interactivo y desglose completo. Pruébalo antes de ir al banco.

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El concepto

Tu cuota es fija. Pero lo que pagas cada mes no.

En una hipoteca de sistema francés (el estándar en España), pagas la misma cantidad cada mes durante toda la vida del préstamo. Pero esa cantidad se reparte entre intereses y amortización de capital de forma muy desigual.

Los primeros años, casi todo lo que pagas son intereses. En una hipoteca de 160.000€ al 3,5% a 30 años, el primer mes pagas 467€ en intereses y solo 252€ en capital. Tras 10 años has pagado 86.000€ de cuotas — pero solo has amortizado 41.000€ del préstamo.

Dato clave

En una hipoteca típica de 30 años al 3,5%, los intereses suman más del 60% del capital prestado. De cada 100€ que pagas al banco, ~60€ son intereses, ~40€ son tu casa.

Esa asimetría es la razón por la que amortizar pronto ahorra tanto dinero: reduces el capital sobre el que se calculan los intereses futuros. Cada euro que amortizas en los primeros años evita varios euros de intereses después.

Interpreta tu resultado

¿Qué significa tu cuota?

Cuota < 30% ingresos netos

Ratio saludable

Tienes margen para imprevistos, ahorrar e invertir en paralelo. Es el rango recomendado por el Banco de España.

30-40% ingresos netos

Ajustado pero viable

Necesitarás disciplina. Imprevistos grandes (paro, enfermedad) pueden ponerte en apuros. Fondo de emergencia robusto obligatorio.

Cuota > 40% ingresos netos

Zona de riesgo

Revisa: más entrada, vivienda más barata, plazo más largo o subir ingresos antes de firmar. Una subida del Euríbor te puede complicar.

Preguntas frecuentes

Todo lo que necesitas saber sobre hipotecas

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La cuota mensual se calcula con la fórmula francesa estándar: C = P × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n − 1), donde P es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (anual/12) y n son los meses totales. El resultado es una cuota constante durante toda la vida del préstamo. Al principio pagas más intereses; al final, más capital.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija y variable?
Hipoteca fija: el tipo de interés no cambia en toda la vida del préstamo. Mayor seguridad, cuota previsible, pero tipo inicial más alto. Hipoteca variable: el tipo se revisa cada 6 o 12 meses según el Euríbor + diferencial del banco. Pagas menos cuando el Euríbor baja, más cuando sube. Hipoteca mixta: fija los primeros 3-10 años, variable el resto.
¿El simulador incluye el seguro de hogar y otros gastos?
No. Muestra solo la cuota de hipoteca pura (capital + intereses). A esa cuota tendrás que sumar: seguro de hogar (300-500€/año), seguro de vida si lo exige el banco (200-400€/año), comisión de apertura (0-1% del capital), gastos de formalización, tasación (200-400€), notaría, registro y gestoría. En total, los gastos de compra suman ~10% del precio de la vivienda.
¿Cuál es el tipo de interés típico en 2026?
Orientativo (consulta siempre con tu banco): hipoteca fija a 25-30 años suele estar entre 2,5% y 4,5% TAE. Hipoteca variable: Euríbor + diferencial del 0,6% al 1,2% (el Euríbor suele situarse entre 2% y 4% en momentos normales). Los tipos varían según tu perfil: ingresos estables, sin deudas, entrada alta y contratación de vinculaciones pueden bajar el tipo 0,3-0,5%.
¿Qué porcentaje me financia el banco habitualmente?
En España lo normal es que el banco preste el 80% del menor entre precio de compra y tasación (para primera vivienda habitual). Necesitas ahorrar: 20% de entrada + ~10% de gastos = ~30% del precio. Para segunda vivienda o inversión, el banco suele prestar solo el 60-70%, así que necesitas más capital propio.
¿Amortizar anticipadamente merece la pena?
Depende. Si tu tipo es más alto que lo que obtendrías invirtiendo, SÍ amortizar. Si es más bajo (ej: fija al 2,5% vs bolsa al 7%), matemáticamente invertir da más. Pero amortizar ofrece rentabilidad libre de riesgo y tranquilidad psicológica. Nuestra calculadora de amortizar vs invertir te lo resuelve con tus números.
¿La entrada siempre debe ser del 20%?
No siempre. Es un estándar porque el banco financia hasta el 80%, pero si puedes poner más reduces el capital prestado (y por tanto los intereses totales). Si solo puedes poner menos del 20%, hay hipotecas 90% o 100% pero son más difíciles de conseguir y suelen tener tipos más altos.
¿Qué pasa si cambio el plazo de 30 a 20 años?
La cuota mensual sube (pagas más cada mes), pero el total de intereses baja muchísimo. Ejemplo: hipoteca de 160.000€ al 3,5% a 30 años = cuota 718€, intereses totales 98.700€. La misma a 20 años = cuota 927€, intereses 62.500€. Si puedes asumir la cuota, acortar el plazo te ahorra ~36.000€ en intereses.
¿Puedo modificar la hipoteca después de firmarla?
Sí, con costes. Novación (cambiar condiciones con tu banco): suele costar 0-0,5% del capital pendiente. Subrogación (moverla a otro banco con mejores condiciones): el banco antiguo cobra hasta un 0,5% de comisión de cancelación y el nuevo paga otros gastos. Amortizaciones parciales: gratis o con comisión máxima del 0,15-0,25% según ley.
¿Qué ratio de endeudamiento es saludable?
La cuota mensual de tu hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.500€ netos/mes, cuota máxima recomendable: 875€. Si superas ese ratio, eres vulnerable a cualquier imprevisto (paro, enfermedad, subida del Euríbor si es variable). Si la calculadora te da una cuota por encima de ese límite, replantea: más entrada, vivienda más barata o plazo más largo.
¿Cómo afecta el Euríbor a una hipoteca variable?
En una hipoteca variable, tu tipo = Euríbor + diferencial (fijo, pactado al firmar). Ejemplo: si el Euríbor está al 3% y tu diferencial es 0,75%, pagas al 3,75%. El banco revisa el tipo cada 6 o 12 meses. Si el Euríbor sube al 4,5%, tu cuota sube. Si baja al 1%, baja. El diferencial NUNCA cambia — por eso es tan importante negociarlo bajo al principio.
¿Conviene ir al banco con datos calculados o dejar que él los haga?
Ir con datos claros te da ventaja: sabes qué cuota puedes asumir, qué tipo es aceptable y cuánto vas a pagar en intereses totales. Evitas que el banco te venda condiciones sub-óptimas aprovechando que no las entiendes. Úsala antes de ir, y compara al menos 3 ofertas de bancos diferentes antes de firmar.
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