Comprar o alquilar: ¿qué te compensa en euros?
Compara el patrimonio final entre comprar tu vivienda o alquilar e invertir la diferencia. Incluye el coste de oportunidad real de la entrada, los intereses de la hipoteca y la revalorización.
La pregunta no es si comprar o alquilar. Es qué haces con la diferencia.
La comparación honesta entre comprar y alquilar tiene una asunción fundamental: el inquilino invierte la diferencia. Esa diferencia tiene dos partes.
Primero, el dinero que no pone de entrada ni en gastos de compra (típicamente un 30% del precio en España). Si la casa cuesta 180.000€, el comprador desembolsa de golpe ~54.000€ entre entrada, ITP, notaría y apertura. El inquilino invierte esos 54.000€ desde el minuto uno en fondos indexados.
Segundo, la diferencia mensual entre la cuota hipotecaria (+gastos de comunidad, IBI, mantenimiento) y el alquiler. Si el alquiler es menor, ese excedente también va a fondos.
La mayoría de gente que alquila NO invierte la diferencia. Se la gasta. Por eso comprar, aunque matemáticamente no siempre sea óptimo, funciona como ahorro forzoso.
Esta calculadora asume que sí lo haces. Si no tienes la disciplina para invertir, el resultado real de alquilar será mucho peor que el simulado. Sé honesto contigo mismo.
Dos amigas, misma ciudad, decisiones opuestas.
- Precio vivienda180.000 €
- Entrada + gastos54.000 €
- Hipoteca 30 años3,5 % TAE
- Cuota mensual647 €
- Horizonte30 años
- Alquiler mensual inicial720 €
- IPC alquiler anual2,5 %
- Inversión inicial (bolsa)54.000 €
- Aporte extra cada mes0 €*
- Rentabilidad bolsa7 %
* En este caso el alquiler supera ligeramente la cuota+gastos, así que no hay aporte mensual adicional. El crecimiento viene del interés compuesto sobre la inversión inicial.
En este ejemplo concreto, María gana ~85.000€ al final del plazo — pero cambia un parámetro (mayor revalorización, menor alquiler, o menor rentabilidad bolsa) y el resultado se invierte. Por eso tienes que hacer la cuenta con TUS números, no con los de nadie más.
Qué factores inclinan la balanza
Comprar gana cuando...
- Ratio precio/alquiler bajo (<200 meses)
- Vives en la casa 10+ años
- Tipo hipoteca bajo (<4%)
- Revalorización zona fuerte
Alquiler + invertir gana cuando...
- Ratio precio/alquiler alto (>250 meses)
- Horizonte corto (<7 años)
- Sueldo variable, baja estabilidad
- Bolsa rinde >7% sostenido
Factores no-monetarios a sumar
- Flexibilidad geográfica si alquilas
- Seguridad psicológica si compras
- Capacidad de reformar tu espacio
- Herencia para hijos
Todo lo que necesitas saber antes de decidir
Da el siguiente paso.
Simulador de Hipoteca
Calcula tu cuota mensual, intereses totales y amortización. Pruébalo antes de ir al banco.
Usar calculadoraInterés Compuesto
Descubre cuánto crecerá tu dinero si inviertes la diferencia mes a mes durante décadas.
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Calcula cuánto necesitas acumular para dejar de depender del sueldo.
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